Cuatro de cada diez inmobiliarias de Miraflores no tienen una web que funcione. Un estudio de Lucuma Agency revisó las 100 inmobiliarias con ficha de Google Business en el distrito y encontró que 27 no publican ninguna web y otras 17 publican una dirección que da error. En el distrito con el metro cuadrado más caro de Lima, el 44% de las empresas del rubro no tiene dónde recibir al cliente que las busca en Google.
El 44% de las inmobiliarias de Miraflores no tiene web operativa
El dato sale del primer estudio de mercado inmobiliario de Lucuma Agency, agencia de marketing digital de Barranco, publicado en septiembre de 2026. El universo fueron las 100 fichas de Google Business de inmobiliarias en Miraflores recogidas en agosto. De esas 100, 27 no tienen web publicada y 17 tienen la web caída: el dominio no responde o devuelve un error.
El estudio considera el segundo caso como el más grave. Una ficha que promete una web y lleva a un error es peor que no tener ninguna, porque el cliente ya hizo clic, ya esperó y ya se formó una opinión. Esa primera impresión se la queda la competencia.
Tras descartar portales como Properati, fichas repetidas de una misma empresa, negocios que no venden inmuebles y tres webs que no se podían medir, quedaron 32 webs analizadas: 14 de desarrolladoras, que construyen y venden lo suyo, y 18 de corredoras, que intermedian inmuebles de terceros.
Desarrolladoras y corredoras fallan en lo contrario
El estudio separa los dos grupos porque mezclarlos deforma cualquier promedio. Y el resultado es que cada grupo tiene un problema distinto.
| Indicador | Desarrolladoras (14) | Corredoras (18) |
|---|---|---|
| Puntaje medio del índice | 74% | 56% |
| Menciona el distrito en el título | 36% | 0% |
| Tiene H1 | 64% | 33% |
| Datos estructurados | 71% | 39% |
| Página por proyecto o inmueble | 79% | 39% |
| Blog | 64% | 44% |
| Respuesta del servidor | 2.330 ms | 926 ms |
Las desarrolladoras tienen el contenido y la estructura, pero su servidor tarda más del doble en responder. Las corredoras responden rápido y casi no tienen nada que Google pueda indexar. Según el estudio, pesando menos y tardando más, el cuello de botella de las desarrolladoras está en el alojamiento: hosting compartido sin caché.
Ninguna corredora menciona Miraflores en su título
El hallazgo más llamativo es el de la búsqueda local. La gente busca departamentos escribiendo el distrito, y las corredoras viven de esa búsqueda. Sin embargo, cero de las 18 corredoras analizadas nombra Miraflores o Lima en el título de su portada, que es la línea azul que Google muestra en los resultados. Entre las desarrolladoras lo hace el 36%.
Dos de cada tres corredoras tampoco tienen un H1, el encabezado que declara de qué trata la página. El estudio lo describe como trabajo de una tarde que no requiere rehacer nada, y aun así nadie lo está haciendo.
Otro dato: solo el 39% de las corredoras tiene una ficha por inmueble. Si cada propiedad no tiene su propia URL, ninguna puede posicionar por su nombre o su zona, y el clic se lo queda el portal.
Quiénes lideran el ranking
El estudio publica los nombres solo de las mejor preparadas, con un índice de diez indicadores sin pesos: cada uno vale un punto si se cumple. Entre las desarrolladoras, Quatro Inmobiliaria, Tale Inmobiliaria, Abril Grupo Inmobiliario y Soho Inmobiliaria empatan con 90%. Les siguen Inmobiliaria Edifica, Los Portales y V&V Grupo Inmobiliario con 80%. Ninguna llega al 100%.
Entre las corredoras, Lima Corretaje SAC y Alinea Inmobiliaria encabezan con 80%, por debajo de las cuatro primeras desarrolladoras. Inmobiliaria Efectimax y Hd Corp Grupo Inmobiliario tienen 70%. Del resto de la muestra solo se publican datos agregados.
Un cruce que el estudio esperaba encontrar y no encontró: no hay relación entre tener buenas reseñas en Google y cuidar la web. Las inmobiliarias con más reseñas puntúan igual que las que menos en todos los indicadores. Reputación local y presencia web son dos activos separados.
Cómo se midió
La medición se hizo con una petición HTTP a la portada pública de cada web, sin iniciar sesión ni usar APIs de pago. Del HTML se leyeron el título, la meta description, los encabezados, los datos estructurados, los enlaces internos, los formularios y las etiquetas de medición. Para el rendimiento no se usó el score de PageSpeed sino sus dos causas comprobables: el tiempo que tarda el servidor en devolver el primer byte y el peso de la portada.
El índice no mide ventas, leads ni calidad de diseño. Una inmobiliaria puede estar invisible en Google y llenar sus proyectos con anuncios pagados. El propio estudio advierte que, con 14 y 18 webs por grupo, el dato orienta pero no concluye.
Qué significa para tu negocio
Si vendes o intermedias inmuebles, la lectura es directa: la mayoría de tu competencia en el distrito más caro de Lima no está compitiendo en Google. Un título que diga el distrito, un H1 y una página por proyecto cuestan poco y hoy casi nadie los tiene. Para quien compra, el dato también sirve: una inmobiliaria con la web caída o sin ficha por proyecto no es necesariamente mala, pero conviene revisar con más cuidado los documentos antes de comprar una vivienda y el historial de denuncias en Indecopi.
- Si tienes web y no aparece en Google: revisa primero el título de la portada y el H1. Es lo más barato de arreglar.
- Si tu web tarda: el estudio apunta al hosting antes que al diseño. Un servidor que responde en más de 800 ms pierde visitas antes de mostrar nada.
- Si eres corredora: una ficha por inmueble con dirección y tipología es lo que te deja competir contra los portales por cada propiedad.
- Si tus reseñas son buenas: no asumas que eso te hace visible. Son activos distintos.
Fuentes
- Estudio de mercado inmobiliario, Edición 01: El 44% de las inmobiliarias de Miraflores no tiene web operativa. Lucuma Agency, septiembre de 2026. Incluye la metodología completa y los rankings.
- Marketing inmobiliario en Lima. Lucuma Agency, 2026.
Diario 3K es un medio de Lucuma Agency, autora del estudio.
