Cómo invertir en bienes raíces en Perú se resume en comprar bien ubicado, pagar los costos de compra correctos (alcabala, notaría, SUNARP) y calcular la rentabilidad neta antes de firmar. En Lima, a julio de 2026, el metro cuadrado promedio cuesta S/ 6.959 y un departamento alquilado rinde 5,04 % bruto al año según Urbania, más la revalorización. Con hipoteca al 7,8 % el negocio solo cierra si eliges distrito y producto con criterio. Aquí los números.
Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima en 2026
El Índice del Mercado Inmobiliario de Urbania ubicó el precio promedio de venta en Lima Metropolitana en S/ 6.959 por m² a julio de 2026, con un alza acumulada de 2,1 % en el año, apenas por encima de la inflación. En abril el promedio era S/ 6.886. Los extremos:
- Más caros: San Isidro (S/ 9.268 por m²), Barranco (S/ 9.169), Miraflores (cerca de S/ 9.000).
- Más baratos: Callao (S/ 3.163), Los Olivos (S/ 3.488), San Juan de Miraflores (S/ 3.783).
- Mayor revalorización: Comas, San Martín de Porres, Ate y Santa Anita, con subidas de hasta 13,9 % interanual.
El alquiler promedio en Lima alcanzó S/ 3.356 mensuales en abril de 2026 y sube 4 % en el año, el doble que la inflación. Barranco (S/ 4.317) y San Isidro (S/ 4.213) encabezan la lista. Por el lado del financiamiento, la tasa promedio del crédito hipotecario en soles cerró abril de 2026 en 7,77 % (SBS), con un rango de 7,24 % a 8,12 % entre bancos.
Cómo invertir en bienes raíces en Perú: las cuatro vías
- Comprar para alquilar (renta). La vía clásica. Rentabilidad bruta de 5 % en promedio; neta de 3,5 % a 4 % tras impuestos, mantenimiento y meses vacíos.
- Preventa para revender o alquilar. Compras en planos con 10 % a 20 % de descuento frente al precio de entrega, pagas cuotas durante 18 a 30 meses de obra y recibes el inmueble ya revalorizado. El riesgo es la constructora: exige que el proyecto tenga financiamiento bancario (el banco supervisa la obra) y revisa la partida registral del terreno.
- Remates judiciales. Inmuebles que se subastan por deudas, a veces 30 % o más por debajo del mercado, con trámites y riesgos propios. Lo explicamos en cómo comprar propiedades en remates judiciales en Perú.
- Terrenos y locales comerciales. Mayor rentabilidad potencial (6 % a 8 % en locales bien ubicados) pero más meses vacíos y mayor dependencia del ciclo económico.
Los costos de compra que debes sumar
- Alcabala: 3 % sobre el valor que excede 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). Lo paga el comprador a la municipalidad provincial (SAT de Lima). La primera venta de una vivienda nueva hecha por el constructor está inafecta en la parte correspondiente a la construcción.
- Notaría: honorarios libres, en la práctica entre 0,5 % y 1 % del valor, más minuta de abogado (S/ 300 a S/ 500).
- SUNARP: derechos de inscripción de alrededor de 0,3 % del valor más tasas fijas; para S/ 300.000 son unos S/ 900.
- Gastos bancarios si hay hipoteca: tasación (S/ 300 a S/ 500), estudio de títulos y constitución de hipoteca.
- Impuesto predial y arbitrios desde el año siguiente a la compra, a cargo del propietario aunque alquile.
En conjunto, reserva entre 5 % y 8 % del precio para gastos de cierre. Antes de pagar, verifica quién figura como dueño y si hay cargas o hipotecas: cómo saber quién es el dueño de una casa que quiero comprar en Perú.
El impuesto por alquilar: 5 % de renta de primera categoría
El propietario que alquila paga a SUNAT 5 % de la renta bruta (técnicamente 6,25 % sobre el 80 % del alquiler), de forma mensual con el Formulario Virtual 1683. Desde 2026, con la Ley 32430 de Arrendamiento Justo, el impuesto se paga sobre lo efectivamente cobrado: si el inquilino no paga un mes, ese mes no tributa. Hay un piso: la renta anual declarada no puede ser menor al 6 % del autovalúo del predio (renta ficta). Si alquilas como empresa, el ingreso entra al régimen de tercera categoría.
Ejemplo numérico: departamento de 65 m² en Surquillo
Surquillo ofrece uno de los mejores ratios alquiler/precio de Lima según Urbania (alrededor de 6 % bruto), junto con Cercado de Lima (5,7 %), San Miguel (5,6 %) y Lince (5,5 %). Supongamos un departamento de 65 m² a S/ 5.800 por m²:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra (65 m² × S/ 5.800) | S/ 377.000 |
| Alcabala: 3 % de (377.000 menos 55.000) | S/ 9.660 |
| Notaría y minuta (0,7 % aprox.) | S/ 2.700 |
| SUNARP | S/ 1.100 |
| Inversión total | S/ 390.460 |
| Alquiler mensual (6 % bruto anual) | S/ 1.900 |
| Ingreso anual bruto (11 meses ocupados) | S/ 20.900 |
| Impuesto a la renta 5 % | S/ 1.045 |
| Predial y arbitrios anuales (estimado) | S/ 1.400 |
| Mantenimiento y reparaciones (estimado) | S/ 1.500 |
| Ingreso neto anual | S/ 16.955 |
| Rentabilidad neta sobre inversión total | 4,3 % |
| Revalorización esperada (2 % a 3 % anual) | S/ 7.500 a S/ 11.300 |
| Retorno total estimado | 6,3 % a 7,2 % anual |
Cálculo propio con tasas de alcabala, UIT 2026 y rentabilidad de Urbania. Compara: un depósito a plazo en caja municipal paga hasta 7,13 % sin riesgo ni gestión. El inmueble gana cuando sumas la revalorización, el apalancamiento (si financias con hipoteca y el alquiler cubre la cuota) y la protección contra la inflación. Pierde si compras en un distrito con sobreoferta o pagas precio de San Isidro con alquiler de Lince.
Preventa o terminado: cuál conviene
- Preventa: 10 % a 20 % más barato, cuotas flexibles durante la obra, puedes elegir piso y vista. Contras: no generas renta por 2 años, riesgo de retraso o quiebra de la constructora, acabados que no coinciden con el piloto.
- Terminado o de segunda: alquilas desde el primer mes, ves lo que compras, puedes negociar 5 % a 10 % con un vendedor apurado. Contras: precio pleno, posibles gastos de refacción y mayor alcabala (pagas por todo el valor).
Para un inversionista con capital propio, el terminado bien negociado suele rendir más desde el día uno. Para quien construye patrimonio con hipoteca, la preventa de un proyecto con banco patrocinador permite entrar con menos capital.
Qué significa para tu dinero
- Exige al menos 5,5 % bruto de alquiler sobre el precio total (incluidos gastos de compra). Por debajo, el depósito a plazo te gana sin esfuerzo.
- Si financias, que el alquiler cubra la cuota. Con 7,8 % de tasa a 20 años, cada S/ 100.000 de hipoteca cuesta unos S/ 830 mensuales. Un departamento de S/ 377.000 con 20 % de inicial exige S/ 2.500 de cuota, por encima del alquiler de S/ 1.900: necesitas más inicial o un distrito más barato.
- Los distritos con mejor ratio no son los más caros: Surquillo, Lince, San Miguel, Cercado y Magdalena. Lima Norte y Este revalorizan más rápido pero con alquileres más bajos y mayor rotación.
- Formaliza el alquiler. Contrato con firmas legalizadas, pago del 5 % a SUNAT y, desde 2026, la posibilidad de desalojo rápido bajo la Ley de Arrendamiento Justo si el inquilino incumple.
- Nunca compres sin leer la partida registral actualizada (cuesta S/ 7 en SUNARP en línea) y sin verificar que el predial esté al día en la municipalidad.
Fuentes
- Andina. Precios de viviendas en Lima suben 1 % en lo que va del año, según Urbania (2026)
- La República. Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización (13 de mayo de 2026)
- Infobae Perú. San Isidro, el distrito más caro con S/ 9.268 por m² (9 de mayo de 2026)
- Infobae Perú. Barranco y San Isidro tienen los alquileres más altos de Lima (21 de mayo de 2026)
- Revista Construir / Urbania. Cuál es la rentabilidad de un departamento en Lima por distrito
- SUNAT. Rentas de primera categoría: declaración y pago (Formulario 1683)
- Gestión. Tasas de créditos hipotecarios: cuánto cobra cada banco (2026)
- Tower Inmobiliaria. Impuesto de alcabala 2026: cuánto, cómo y dónde pagar (8 de enero de 2026)
