Remates judiciales Perú: guía REMAJU 2026 para comprar inmuebles

Remates judiciales Perú en REMAJU: registro, oblaje del 10 %, posturas, adjudicación, costos, plazos y riesgos, con ejemplo de descuento real vs. mercado.

Diario Tres Mil
Publicado noviembre 29, 2024 · Actualizado octubre 4, 2026

Remates judiciales Perú: guía REMAJU 2026 para comprar inmuebles

En esta nota

Los remates judiciales en Perú se hacen 100 % en línea a través de REMAJU, la plataforma del Poder Judicial, y permiten comprar inmuebles embargados con un precio base de dos tercios de la tasación en la primera convocatoria (y hasta 52 % por debajo en la tercera). Para participar necesitas registrarte, tener casilla SINOE, depositar el 10 % de la tasación como oblaje y pagar un arancel. Aquí está el paso a paso vigente en 2026, los costos y plazos reales, los riesgos y un ejemplo con números para evaluar si te conviene como inversionista.

Remates judiciales Perú: cómo funciona REMAJU

REMAJU (Remate Electrónico Judicial) funciona desde 2020, aprobado por la Resolución Administrativa 015-2020-CE-PJ. Reemplazó los remates presenciales en los juzgados por subastas electrónicas de 24 horas a las que cualquier persona puede postular desde cualquier lugar del país. Se rematan casas, departamentos, terrenos, locales, estacionamientos, vehículos y maquinaria, embargados en procesos de ejecución (deudas hipotecarias, créditos impagos, obligaciones judiciales).

A octubre de 2026 REMAJU concentra unos 337 remates activos, alrededor del 70 % de los remates públicos del país (el resto corresponde a SUNAT e INDECOPI), según el agregador RematesYa. El catálogo se consulta gratis en remaju.pj.gob.pe sin registro.

Paso a paso para participar (2026)

Regístrate como postor en REMAJU. Con DNI (o RUC y vigencia de poder si postulas como empresa) y un correo. El Poder Judicial exige también una casilla electrónica SINOE, donde llegarán las notificaciones del juzgado.
Elige el inmueble y estudia el expediente. El aviso de remate indica juzgado, número de expediente, tasación, base, cargas y gravámenes. Antes de postular, saca la partida registral en SUNARP y revisa hipotecas, embargos, anotaciones de demanda y quién figura como propietario. Guía: cómo saber quién es el dueño de una casa.
Deposita el oblaje: 10 % de la tasación. Se hace como depósito judicial electrónico en el Banco de la Nación, en la moneda de la tasación, y se sube el comprobante a REMAJU antes del cierre de inscripción. Ojo: es el 10 % de la tasación, no de la base.
Paga el arancel judicial. Se calcula en URP (Unidad de Referencia Procesal, 10 % de la UIT: S/ 550 en 2026) y escala con el valor del bien. Gestión reportó rangos de S/ 515 a S/ 8.497 según el valor del inmueble.
Puja durante las 24 horas del remate. El sistema muestra la mejor postura en tiempo real. Ninguna oferta puede ser menor a la base.
Adjudicación. Gana la postura más alta. El juez emite el acta y el adjudicatario debe depositar el saldo del precio dentro del tercer día (artículo 739 del Código Procesal Civil). El oblaje se imputa al precio.
Auto de adjudicación e inscripción. Con el saldo pagado, el juez transfiere la propiedad mediante auto de adjudicación, ordena levantar los gravámenes y la inscripción en SUNARP. El ocupante tiene 10 días para desocupar desde la orden del juez; si no lo hace, se solicita el lanzamiento.

Si no ganas, el oblaje se devuelve (REMAJU indica 48 horas tras publicar resultados). Si ganas y no pagas el saldo, el juez anula el remate, convoca uno nuevo y pierdes el 10 %, que cubre los gastos del remate frustrado y el resto queda como multa.

Precio base: por qué el descuento crece con cada convocatoria

El Código Procesal Civil (artículos 736 y 742) fija la base de la primera convocatoria en dos tercios de la tasación. Si no hay postores, la segunda convocatoria reduce la base en 15 %, y la tercera otro 15 %. Si tampoco hay postores, el acreedor puede adjudicarse el bien al valor de la última convocatoria.

Convocatoria	Base sobre una tasación de S/ 500.000	Descuento frente a la tasación
Primera	S/ 333.333	33,3 %
Segunda	S/ 283.333	43,3 %
Tercera	S/ 240.833	51,8 %

Importante: la tasación judicial la hace un perito y puede estar desfasada. Compara siempre con el precio de mercado de la zona, no con la tasación.

Costos y plazos reales

Oblaje: 10 % de la tasación, inmovilizado desde la inscripción hasta el resultado (o imputado al precio si ganas).
Arancel judicial: en URP, de unos S/ 515 a más de S/ 8.000 según el valor del bien.
Alcabala: 3 % del valor de transferencia, con las primeras 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) inafectas. Se paga a la municipalidad antes de inscribir.
Inscripción en SUNARP y gastos notariales: algunos cientos de soles.
Abogado: recomendable desde antes de postular para revisar el expediente, la partida y las cargas. Honorarios variables.
Acondicionamiento: los inmuebles rematados suelen llevar años en litigio; presupuesta reparaciones.
Plazo total: el remate dura 24 horas, el saldo se paga en 3 días hábiles, pero el auto de adjudicación, la inscripción y la entrega física pueden tomar de 2 a 6 meses, y más si hay apelaciones u ocupantes que resisten.

Riesgos que debes medir antes de pujar

Ocupantes. El deudor o terceros pueden seguir en el inmueble. El juez ordena la desocupación en 10 días, pero el lanzamiento efectivo requiere trámite y a veces apoyo policial.
Deudas asociadas. Las hipotecas y embargos se levantan con el auto de adjudicación, pero las deudas de predial, arbitrios, luz, agua y mantenimiento del edificio no se cancelan solas. Pide estados de cuenta a la municipalidad y la junta de propietarios antes de postular.
Nulidades. El riesgo principal, según el abogado Luis Alberto Liñán (Gestión), son los vicios procesales: una notificación defectuosa o una tasación impugnada pueden anular el remate. El oblaje no se pierde, pero su devolución puede demorar meses.
No puedes visitar el inmueble. Se compra con fotos del expediente y vista exterior.

Qué significa para tu inversión: ejemplo con números

Un departamento en Lima con tasación judicial de S/ 500.000 y valor de mercado comparable de S/ 520.000 llega a segunda convocatoria. Supongamos que lo ganas con una postura de S/ 300.000.

Concepto	Monto
Postura ganadora	S/ 300.000
Oblaje depositado (10 % de la tasación, imputado al precio)	S/ 50.000
Saldo a pagar en 3 días	S/ 250.000
Arancel judicial (estimado por rango)	S/ 2.000
Alcabala: 3 % sobre (300.000 menos 55.000)	S/ 7.350
Abogado, SUNARP, notaría (estimado)	S/ 8.000
Deudas de predial y mantenimiento heredadas (estimado)	S/ 6.000
Reparaciones y pintura (estimado)	S/ 15.000
Costo total	S/ 338.350
Valor de mercado	S/ 520.000
Descuento efectivo frente al mercado	S/ 181.650 (34,9 %)

Los montos de arancel, abogado, deudas y reparaciones son supuestos del ejemplo; cada caso cambia. Lo que no cambia es la estructura: el descuento bruto de la base (40 % en segunda convocatoria) se reduce a un 30 % o 35 % neto después de costos, y a menos si la desocupación demora un año en el que no cobras alquiler ni puedes vender.

Cuatro implicancias para el inversionista

Necesitas liquidez, no crédito. El 10 % se deposita antes y el 90 % restante en tres días. Ningún banco desembolsa una hipoteca en ese plazo; los compradores de remate pagan al contado o con financiamiento previo.
El dinero queda inmovilizado. Entre oblaje, saldo y meses hasta la entrega, el capital trabaja recién al final. Calcula el costo de oportunidad en tu retorno.
La ganancia está en la compra, no en la venta. Fija tu postura máxima con base en el valor de mercado menos todos los costos y la rentabilidad mínima que exiges, y no la superes en las últimas horas de puja.
Si compras como empresa, el inmueble entra como activo o existencia y la futura venta tributa como renta empresarial; si compras como persona natural, la ganancia de capital paga 5 % de renta de segunda categoría al vender. Define la estructura antes de postular.