El precio del metro cuadrado (m²) en Lima ha experimentado un significativo aumento desde 2019 hasta 2024, según datos recientes de Urbania y la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Este aumento refleja tanto los cambios en la dinámica del mercado inmobiliario como la presión generada por la alta demanda y los costos crecientes de construcción. Aquí exploramos los detalles de este fenómeno, los distritos más impactados y lo que significa para el futuro del mercado inmobiliario en Lima.
Evolución del precio del m² en Lima
En septiembre de 2024, el precio promedio del m² en Lima Metropolitana alcanzó los S/6,700, lo que representa un aumento del 17% en comparación con los S/5,751 registrados en 2019. Sin embargo, al considerar la inflación y ajustar las cifras con el Índice de Precios Hedónicos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el aumento real se sitúa en un 21%. Este índice elimina factores generales de mercado y refleja únicamente el cambio en el valor intrínseco de los inmuebles.
Factores que impulsan el incremento del precio
- Aumento en los costos de materiales
La pandemia afectó severamente las cadenas de suministro globales, lo que provocó un alza en los precios de materiales clave como el acero y el cemento. Esto, combinado con la recuperación económica posterior, incrementó los costos de construcción, trasladando el impacto a los compradores. - Demanda sostenida de vivienda
Lima es una de las ciudades más densamente pobladas de América Latina, con una creciente demanda de vivienda. Esto genera una presión significativa sobre la oferta, especialmente en zonas céntricas y con alta conectividad. - Regeneración urbana y nuevos proyectos
Distritos como Los Olivos y Cercado de Lima han experimentado una regeneración urbana positiva, gracias al desarrollo de infraestructura vial y nuevos proyectos residenciales y comerciales. - Inflación y contexto económico
La inflación en el sector inmobiliario ha sido otro factor importante. Si bien el precio nominal del m² ha crecido un 23%, los ajustes inflacionarios lo sitúan en un incremento real del 21%.
Variaciones de precio por zonas en Lima
El impacto del aumento del precio del m² no ha sido uniforme en todos los distritos. Algunos han mostrado incrementos moderados, mientras que otros han experimentado cambios significativos debido a la revalorización de sus zonas.
Zonas con mayor incremento porcentual:
- Lima Oeste: Incremento del 47.31%
Esta área se ha beneficiado de su conectividad y nuevos desarrollos, posicionándose como una opción atractiva para inversionistas y residentes. - Los Olivos Oeste: Incremento del 20.23%
La mejora en infraestructura y servicios ha impulsado el interés por esta zona, atrayendo proyectos residenciales y comerciales. - Barranco Cultural: Incremento del 10.98%
Su reputación como un distrito cultural y bohemio lo convierte en una opción destacada para quienes buscan propiedades con un atractivo único.
Zonas de menor incremento:
- San Isidro Sur: Incremento del 4.38%
Aunque sigue siendo una de las zonas más exclusivas de Lima, su mercado ya maduro ha limitado el crecimiento en precios. - Miraflores Noreste: Incremento del 2.72%
La estabilidad de este distrito refleja un mercado inmobiliario consolidado, con menor variabilidad en sus precios.
Comparativa de precios 2019 vs. 2024
A continuación, un resumen de los cambios más relevantes en los precios del m²:
Tendencias en el mercado inmobiliario de Lima
- Crecimiento hacia el norte y el sur
Los distritos en la zona norte, como Los Olivos y Comas, y en la zona sur, como Villa El Salvador y Lurín, están atrayendo cada vez más proyectos inmobiliarios debido a su potencial de revalorización y precios aún accesibles. - Aumento de proyectos mixtos
La incorporación de desarrollos que combinan viviendas, áreas comerciales y oficinas está transformando ciertas áreas de Lima en zonas más atractivas para vivir e invertir. - Preferencia por distritos conectados
Las mejoras en infraestructura vial han hecho que zonas como Lima Oeste y Los Olivos se conviertan en puntos estratégicos para el desarrollo inmobiliario.
Conclusión: Un mercado en constante evolución
El mercado inmobiliario en Lima muestra una evolución significativa en los últimos años, impulsado por factores económicos, urbanos y de demanda. Los distritos que han experimentado regeneraciones urbanas y mejoras en conectividad están viendo un crecimiento más acelerado, mientras que las zonas consolidadas muestran un incremento más moderado.
