China ha experimentado un crecimiento económico impresionante en las últimas décadas, convirtiéndose en la segunda economía más grande del mundo. Un factor clave en este crecimiento ha sido el floreciente sector inmobiliario. Sin embargo, la industria ha enfrentado desafíos significativos, destacando la crisis de asequibilidad de la vivienda y el alto endeudamiento de las empresas. Este artículo examina la crisis del real estate en China, explorando sus causas y efectos.
Crecimiento del Sector Inmobiliario
Durante la última década, el sector inmobiliario en China ha dependido en gran medida de altos niveles de propiedad y diversas tácticas para aumentar el valor de los activos y las empresas. La mayor corporación inmobiliaria de China, por ejemplo, tiene una relación activo-pasivo que supera el 80%, lo que históricamente ha planteado una crisis en el país.
Uno de los mayores desafíos económicos y sociales en China es la asequibilidad de la vivienda. Los altos costos de las casas son desproporcionados a los salarios e ingresos, haciendo que sea difícil para muchas personas adquirir una vivienda.
Evolución del Sistema Inmobiliario en China
Sistema de Vivienda de Bienestar
Cuando se fundó la República Popular China en 1949, adoptó el Sistema de Vivienda de Bienestar de la Unión Soviética, donde todas las propiedades pertenecían a agencias gubernamentales. Este sistema garantizaba la provisión de viviendas por parte del estado, eliminando el mercado privado de bienes raíces.
Modelo de un Tercio (1978-1987)
En la segunda fase, China introdujo un nuevo modelo inmobiliario conocido como el «modelo de un tercio». Bajo este modelo, las empresas estatales, el gobierno y los ciudadanos privados compartían los costos de construcción y mantenimiento de nuevas viviendas. Este enfoque colaborativo permitió una mayor construcción de viviendas, aunque aún bajo un control significativo del estado.
Entrada al Mercado (1987-1991)
Durante la tercera fase, el sector inmobiliario en China comenzó a abrirse al mercado. A algunas ciudades y provincias se les permitió construir y realizar transacciones de tierras, mejorando significativamente la infraestructura de vivienda. Además, se lanzó el Fondo de Acumulación Pública de Vivienda (PAF), contribuido por los empleados, para aliviar las cargas financieras de los empleadores.
Expansión (1992-1997)
La industria inmobiliaria de China se expandió significativamente durante esta fase. La creación de zonas de desarrollo económico y la relajación de las regulaciones sobre el uso de la tierra permitieron el crecimiento de negocios de servicios inmobiliarios, como empresas de gestión de propiedades y corredurías. Esta liberalización fomentó una explosión en la construcción y desarrollo inmobiliario en todo el país.
Prosperidad (1998 en adelante)
La quinta fase vio un aumento en los precios de las propiedades. El gobierno eliminó el sistema de vivienda de bienestar, transformándolo en un sistema de subsidios para viviendas. Durante este período, el mercado inmobiliario chino experimentó una prosperidad sin precedentes. Fue en esta fase cuando Evergrande ingresó al mercado, marcando el inicio de un periodo de auge significativo para la empresa.
El Caso de Evergrande
Génesis de Evergrande
Evergrande, fundada por Hui Ka Yan en 1996, se convirtió en uno de los desarrolladores de propiedades más grandes de China. Con más de 3,000 proyectos y un área total contratada de más de 812 millones de metros cuadrados, Evergrande desempeñó un papel crucial en el crecimiento del sector inmobiliario chino. La compañía realizó una oferta pública inicial en la Bolsa de Hong Kong en 2009, recaudando 722 millones de dólares.
Auge y Caída
Evergrande se convirtió en la compañía inmobiliaria más valiosa del mundo en 2018, con un valor de 39.28 mil millones de dólares. Sin embargo, no fue inmune a las fluctuaciones del mercado. A medida que la economía china crecía, los precios de los bienes raíces aumentaron rápidamente, llevando a una crisis de asequibilidad. La alta relación activo-pasivo y las políticas de financiación restrictivas del gobierno pusieron a Evergrande en una posición financiera precaria.
Políticas y Desafíos Bajo el Liderazgo de Xi Jinping
Xi Jinping, secretario del Partido Comunista Chino desde 2012 y presidente de China desde 2013, ha implementado varias políticas que han impactado el sector inmobiliario. Durante su mandato, la economía de China casi se ha duplicado, pero también ha enfrentado desafíos como la estricta “política de cero COVID” y tensiones con Estados Unidos.
Política de un Solo Hijo y Ciudades Fantasma
La política de un solo hijo en China contribuyó a la disminución de la población y al surgimiento de ciudades fantasma. La tasa de crecimiento anual de la población fue del -0.15% en 2023, y muchas ciudades nuevas quedaron infrautilizadas debido a la baja demanda de viviendas.
Política de las Tres Líneas Rojas
En 2020, Xi Jinping introdujo la política de las tres líneas rojas para reducir la deuda en el sector inmobiliario. Esta política estableció límites estrictos para las empresas en términos de relación efectivo-deuda, relación de endeudamiento neto y relación pasivo-activo. Estas medidas dificultaron el acceso a financiamiento para las empresas altamente endeudadas como Evergrande.
Impacto de la Pandemia y la Crisis de Evergrande
La pandemia de COVID-19 exacerbó los problemas financieros de Evergrande. A pesar de un aumento en los ingresos, los costos también aumentaron, reduciendo los beneficios netos. En 2021, Evergrande incumplió sus pagos y se enfrentó a una deuda total de alrededor de 300 mil millones de dólares.
Riesgos Financieros y de Flujo de Efectivo
Evergrande se enfrentó a desafíos significativos en términos de riesgo financiero y de flujo de efectivo. Su alta relación activo-pasivo y la negativa relación de flujo de efectivo neto reflejaron la fragilidad de su situación financiera. Las políticas gubernamentales restrictivas y la falta de ventas rápidas de sus propiedades empeoraron su situación, llevando a la quiebra de la empresa en 2021.
Lecciones Aprendidas y Futuro del Sector Inmobiliario en China
El colapso de Evergrande ofrece varias lecciones sobre la gestión de riesgos y la importancia de una financiación equilibrada en el sector inmobiliario. Para evitar crisis similares en el futuro, es esencial que las empresas mantengan una relación activo-pasivo más saludable y diversifiquen sus estrategias de inversión.
Diversificación y Gestión de Riesgos
Las empresas deben diversificar sus inversiones y mantener una relación de deuda manejable. La dependencia excesiva de la deuda puede ser perjudicial, especialmente en un mercado volátil. La política de las tres líneas rojas es un paso en la dirección correcta, pero las empresas también deben adoptar prácticas de gestión de riesgos más robustas.
Innovación y Sostenibilidad
El sector inmobiliario en China debe enfocarse en la innovación y la sostenibilidad para mantener su competitividad. La adopción de tecnologías avanzadas y prácticas sostenibles no solo mejorará la eficiencia, sino que también atraerá a un público más consciente del medio ambiente.
Transparencia y Regulación
La transparencia en las operaciones y la adherencia a las regulaciones son cruciales para la estabilidad del sector inmobiliario. Las empresas deben proporcionar informes financieros claros y precisos y cumplir con las normativas gubernamentales para ganar la confianza de los inversores y los consumidores.
Políticas Administrativas y su Impacto
Durante el liderazgo de Xi Jinping, se implementaron varias políticas administrativas que afectaron el sector inmobiliario. Estas políticas buscaban reducir la deuda y estabilizar el mercado, pero también presentaron desafíos para las empresas altamente endeudadas.
Política de Cero COVID
La estricta política de cero COVID en China, implementada para controlar la pandemia, tuvo un impacto significativo en la economía. Las restricciones y los confinamientos afectaron la producción y el consumo, aumentando la tasa de desempleo y reduciendo la confianza del consumidor.
Relaciones Internacionales
Las tensiones entre Estados Unidos y China también han afectado la economía. Las disputas comerciales y las restricciones a las inversiones extranjeras han complicado el panorama económico para las empresas chinas, incluyendo las del sector inmobiliario.
Crecimiento Poblacional y Urbanización
La disminución de la población y el envejecimiento de la misma presentan desafíos significativos. A medida que la demanda efectiva de viviendas disminuye, las ciudades fantasma se vuelven más comunes. La rápida urbanización, combinada con una oferta excesiva de viviendas, ha creado un desequilibrio en el mercado.
Impacto de la Demografía
La política de un solo hijo ha resultado en una población envejecida, con menos jóvenes para comprar propiedades. Esto ha reducido la demanda de viviendas y ha contribuido al problema de las ciudades fantasma, donde muchas propiedades permanecen vacías.
Fomento de la Sostenibilidad
El fomento de prácticas sostenibles en el sector inmobiliario es crucial para atraer a consumidores conscientes del medio ambiente. Esto incluye el uso de materiales ecológicos y la implementación de soluciones de energía renovable en los proyectos de construcción.
Cumplimiento de Normativas
El cumplimiento de las normativas gubernamentales es crucial para mantener la estabilidad en el sector inmobiliario. Las empresas deben adherirse a las regulaciones y trabajar en colaboración con el gobierno para fomentar un entorno de negocios saludable.
Impacto Social de la Crisis Inmobiliaria
La crisis del real estate en China no solo ha tenido un impacto económico, sino también social. La asequibilidad de la vivienda y el acceso a propiedades adecuadas son problemas importantes que afectan la calidad de vida de los ciudadanos. La crisis de asequibilidad ha exacerbado la desigualdad en el acceso a la vivienda. Muchas personas, especialmente en las ciudades más grandes, encuentran difícil adquirir propiedades debido a los altos precios en relación con sus ingresos. El acceso a viviendas asequibles es un desafío constante. A medida que los precios de las propiedades continúan aumentando, es crucial que se implementen políticas para garantizar que todos los ciudadanos tengan acceso a viviendas adecuadas y asequibles.
Colaboración Público-Privada
La colaboración entre el sector público y el privado es crucial para superar los desafíos en el sector inmobiliario. Trabajar juntos puede ayudar a desarrollar soluciones innovadoras y sostenibles que beneficien a todos los actores involucrados.
La crisis del real estate en China es un reflejo de los desafíos económicos y sociales que enfrenta el país. La historia de Evergrande destaca la importancia de una gestión financiera prudente y la necesidad de políticas que promuevan la estabilidad y el crecimiento sostenible en el sector inmobiliario. A medida que China avanza, es crucial que el país aborde estos problemas y adopte un enfoque más equilibrado para el desarrollo económico.
Con una población en disminución y una demografía desfavorable, el sector inmobiliario se ha convertido en el talón de Aquiles del país. Economistas y analistas chinos temían las políticas administrativas aislacionistas de Xi Jinping porque creían que cerrar las brechas legales impactaría negativamente en la economía. La falta de datos necesarios sobre cualquier aspecto de la economía china ha impedido que las pequeñas y medianas empresas accedan al mercado.
Enlaces externos:
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