Comprar una vivienda es un paso fundamental en la vida de muchas personas. Ya sea un departamento en San Borja o una casa en cualquier distrito de Lima, es esencial conocer qué documentos son necesarios para garantizar una transacción sin inconvenientes. A continuación, te explicamos detalladamente cuáles son los documentos que deben presentar tanto el comprador como el vendedor al momento de formalizar la compra de un inmueble en Perú.
Documentos que debe tener el Comprador
DNI Vigente
Este es uno de los requisitos más básicos pero a menudo pasado por alto. Es indispensable que el DNI esté actualizado y vigente para evitar problemas durante la transacción. Es recomendable llevar una copia del documento por ambas caras el día de la firma ante el notario.
Certificado Registral Inmobiliario (CRI)
El CRI es un documento clave que contiene toda la información sobre la propiedad que se va a adquirir. Este certificado permite verificar la titularidad actual del inmueble, el historial de propietarios, y si existe alguna carga o gravamen pendiente sobre la propiedad.
Para obtener el CRI, puedes ingresar a la página de la SUNARP y utilizar el Servicio de Publicidad Registral en Línea. El costo es de S/. 13 por las primeras dos páginas y S/. 6 por cada página adicional. Este documento es esencial para evitar sorpresas desagradables y es un recurso valioso para confirmar que todo está en orden antes de proceder con la compra.
Documentos que debe presentar el Vendedor
Copia Literal de Partida Registral
El vendedor debe proporcionar una copia literal de la partida registral del inmueble. Este documento, que se obtiene en Registros Públicos (SUNARP), es fundamental para comprobar la propiedad y confirmar que no hay terceros con derechos sobre ella. El costo de cada hoja oscila entre S/. 5 y S/. 6, y es un paso crucial para verificar que el vendedor es efectivamente el propietario o está autorizado para realizar la venta.
Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU)
Estos documentos, emitidos por la municipalidad donde se encuentra el inmueble, acreditan que el propietario está al día con el pago de tributos y describen las características físicas de la propiedad. La hoja de resumen es esencial para verificar que no haya deudas pendientes y que la dirección de la propiedad coincida con la que figura en la municipalidad. Si existe alguna discrepancia, es necesario corregirla antes de proceder con la venta.
Declaración Jurada del Impuesto Predial
Este documento es una declaración que se presenta ante la administración tributaria municipal y confirma el registro o la transferencia de la propiedad. La declaración jurada permite determinar la base imponible de la obligación tributaria, lo cual es fundamental para proceder con la transacción.
Pago de Arbitrios
El vendedor debe demostrar que está al día con el pago de arbitrios municipales hasta la fecha de la venta. Estos pagos son un requisito importante para asegurar que no haya deudas que puedan afectar la transferencia de la propiedad.
Original del comprobante de pago del Impuesto Predial
Es esencial presentar el comprobante del impuesto predial correspondiente al año en curso. Si el propietario no cuenta con este comprobante, puede solicitar una constancia de no adeudo en la municipalidad, un proceso que puede demorar algunos días.
Documentos Adicionales que Pueden Facilitar la Transacción
Minuta de Compra-Venta
La minuta es el contrato de compraventa que detalla la ubicación del inmueble, la información del vendedor y del comprador, y las condiciones de pago. Este documento debe estar firmado por un abogado y es necesario para que el notario pueda elaborar la escritura pública. La minuta puede ser redactada directamente en la notaría y generalmente es responsabilidad de la parte compradora pagar por su redacción.
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Aunque no es obligatorio, contar con este certificado es útil para conocer qué usos se le pueden dar a la propiedad. Esto puede ser un punto a favor si el comprador planea realizar modificaciones o desea asegurarse de que la zonificación permite el uso previsto.
Recibos de Luz y Agua
Tener copias de los últimos recibos de servicios como luz y agua es recomendable para confirmar que no hay deudas pendientes. Esto puede facilitar la transferencia de los contratos de servicios al nuevo propietario y evitar problemas futuros.
CRI (Certificado Registral Inmobiliario)
Este documento emitido por la SUNARP, aunque tiene un costo mayor y una vigencia corta, puede ser solicitado por el banco o notario para validar información importante sobre la propiedad. Generalmente, el proceso de obtención del CRI toma alrededor de cuatro días.
Testimonio de compra-venta anterior
Si el inmueble ha sido adquirido previamente, es beneficioso contar con el testimonio de la compra-venta anterior para tener un historial completo de las transacciones que ha tenido la propiedad.
Casos Especiales y Consideraciones Finales
Poder de representación
Si el vendedor reside en el extranjero y desea realizar la venta desde fuera de Perú, puede otorgar un poder notarial a un familiar o representante de confianza en el país. Este poder debe estar debidamente inscrito en la SUNARP para que tenga validez legal.
Persona jurídica como propietaria
En caso de que el propietario del inmueble sea una persona jurídica, es necesario presentar la partida registral de la empresa y la copia de la vigencia de poderes del representante legal. Esto garantiza que la persona que actúa en nombre de la empresa esté autorizada para realizar la venta.
Impuesto de Alcabala
El comprador debe estar al tanto del Impuesto de Alcabala si la propiedad es una reventa. Este es un impuesto que se aplica a la transferencia de inmuebles y se debe pagar en la municipalidad correspondiente. Es importante considerar este costo adicional al momento de planificar la compra.
Créditos y préstamos hipotecarios
Si la compra del inmueble se realiza a través de un crédito hipotecario, como los que ofrece el Fondo MiVivienda, se deben tener en cuenta los requisitos adicionales que estos préstamos exigen. Los documentos relacionados con la evaluación crediticia y la confirmación de ingresos son esenciales para obtener la aprobación del crédito.
