El sector inmobiliario en Perú enfrenta un panorama incierto ante el inminente cambio en la normativa que regula las viviendas sociales. Este ajuste, promovido por el Gobierno, busca redefinir las condiciones para los desarrollos habitacionales destinados a familias de bajos ingresos. Sin embargo, expertos y desarrolladores advierten que la medida podría frenar la inversión inmobiliaria, afectando tanto la oferta de vivienda como el acceso de las familias a soluciones habitacionales asequibles.
La nueva normativa, aún en proceso de aprobación, incluye modificaciones en aspectos como los incentivos fiscales, los criterios de elegibilidad y los requisitos para los desarrolladores. Aunque el objetivo declarado es garantizar una mayor equidad y acceso a la vivienda, los actores del mercado temen que estas disposiciones generen costos adicionales y dificulten la viabilidad de nuevos proyectos.
Modificaciones Propuestas y sus Implicaciones
Requisitos Más Rigurosos para Desarrolladores
Una de las propuestas clave de la nueva normativa es la introducción de requisitos más estrictos para los desarrolladores inmobiliarios que deseen participar en programas de vivienda social. Estos requisitos incluyen:
- Aumento en los estándares de calidad: Los proyectos deberán cumplir con especificaciones técnicas más exigentes, lo que podría elevar los costos de construcción.
- Garantías financieras adicionales: Se exigirán mayores garantías por parte de los desarrolladores para asegurar la finalización de los proyectos.
- Evaluación más estricta de los terrenos: Los terrenos destinados a viviendas sociales deberán pasar por procesos de evaluación más detallados, lo que podría alargar los plazos de ejecución.
Cambios en los Incentivos Fiscales
Otro aspecto central es la revisión de los incentivos fiscales otorgados a los proyectos de vivienda social. Actualmente, estos incentivos incluyen beneficios como exenciones tributarias y acceso preferencial a financiamiento público. La nueva normativa busca ajustar estos beneficios, limitándolos a proyectos que cumplan con criterios más estrictos de sostenibilidad y accesibilidad.
Impacto en los Criterios de Elegibilidad
Para las familias, los cambios también serán significativos. Los nuevos criterios de elegibilidad podrían incluir un análisis más detallado de la situación socioeconómica de los beneficiarios, priorizando a aquellas familias en situación de mayor vulnerabilidad. Si bien esta medida busca garantizar un uso más eficiente de los recursos, también podría reducir el número de familias elegibles para estos programas.
Reacciones del Sector Inmobiliario
Las empresas desarrolladoras han expresado preocupación por el impacto que estas medidas podrían tener en la inversión inmobiliaria. Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), la incertidumbre regulatoria ya ha provocado una disminución en el número de proyectos presentados para aprobación durante el último trimestre de 2024.
Aumento de Costos y Riesgos
Los desarrolladores señalan que el aumento en los estándares de calidad y las garantías financieras incrementará los costos operativos, haciendo menos rentables los proyectos de vivienda social. Además, la revisión de los incentivos fiscales podría reducir los márgenes de ganancia, desincentivando la participación de empresas privadas en este segmento.
Retrasos en la Ejecución de Proyectos
La implementación de procesos más rigurosos para la evaluación de terrenos y la aprobación de proyectos también podría alargar los tiempos de ejecución, dificultando el cumplimiento de las metas anuales de construcción de viviendas sociales.
Posible Reducción de la Oferta
Si las condiciones para los desarrolladores se tornan demasiado restrictivas, es probable que se reduzca la oferta de viviendas sociales en el mercado. Esto, a su vez, afectaría a miles de familias que dependen de estos programas para acceder a una vivienda digna.
Perspectivas para el Mercado Inmobiliario en 2025
A pesar de los desafíos, algunos expertos ven oportunidades en este contexto. La introducción de estándares más rigurosos podría fomentar una mayor profesionalización del sector y garantizar la construcción de viviendas de mejor calidad. Sin embargo, esto dependerá en gran medida de cómo se implementen las nuevas normativas y de la capacidad del Gobierno para garantizar un equilibrio entre los intereses públicos y privados.
Alternativas para Mitigar el Impacto
Para minimizar los efectos negativos de los cambios regulatorios, se han propuesto varias medidas:
- Diálogo entre el Gobierno y los desarrolladores: Establecer mesas de trabajo para identificar áreas de consenso y ajustar las normativas según las necesidades del mercado.
- Incentivos adicionales para pequeñas y medianas empresas: Facilitar el acceso a financiamiento para empresas más pequeñas que podrían verse desproporcionadamente afectadas por los nuevos requisitos.
- Programas de capacitación: Brindar apoyo técnico a los desarrolladores para adaptarse a los nuevos estándares.
El Papel de las Instituciones Financieras
Las entidades financieras también tendrán un rol clave en este escenario. Se espera que adapten sus productos y servicios para apoyar tanto a los desarrolladores como a las familias beneficiarias. Esto incluye ofrecer líneas de crédito más flexibles y programas de financiamiento diseñados específicamente para proyectos de vivienda social.
Impacto en las Familias Beneficiarias
Para las familias de bajos ingresos, la reducción en la oferta de viviendas sociales podría limitar significativamente sus opciones habitacionales. Esto subraya la importancia de garantizar que las nuevas normativas no solo beneficien al sector inmobiliario, sino que también cumplan con su objetivo principal de mejorar el acceso a la vivienda para los sectores más vulnerables.
