El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana continúa mostrando signos de recuperación, con la venta de departamentos alcanzando e incluso superando los niveles previos a la pandemia, según un informe de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Los ritmos de venta, medidos a través del índice de absorción, reflejan una mejora significativa en varios sectores de la capital entre el primer semestre de 2023 y el mismo periodo de 2024.
Índice de absorción: Una herramienta clave
El índice de absorción, que mide la rapidez con la que se venden las propiedades en un mercado específico, se ha convertido en un indicador esencial para evaluar la salud del mercado inmobiliario en Lima. Este índice mostró aumentos en casi todos los segmentos:
- Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco): Pasó de 3% en 2023 a 3.3% en 2024.
- Lima Moderna (Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo): Creció de 2.8% a 3.3%.
- Lima Centro (Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis): Registró el cambio más significativo, aumentando de 2.6% a 3.5%.
Factores determinantes en la decisión de compra
1. Ubicación y conectividad
La ubicación sigue siendo el factor más importante para los compradores. Zonas con fácil acceso a vías principales, transporte público y cercanía a servicios básicos y entretenimiento tienen mayor demanda.
“Resolver las necesidades del cliente final a un precio competitivo es clave en el mercado actual”, explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de ASEI.
2. Seguridad
Un proyecto percibido como seguro aumenta considerablemente su atractivo. Elementos como cámaras de vigilancia, porteros y filtros de ingreso generan confianza entre los potenciales compradores.
3. Accesibilidad financiera
La capacidad de endeudamiento del comprador y las condiciones del sistema financiero son determinantes. Programas que faciliten el acceso a financiamiento o promociones en la preventa pueden ser decisivos.
Distritos con mayor dinamismo
Barranco
En los últimos seis meses, Barranco se consolidó como el distrito más dinámico, con una absorción promedio mensual que aumentó del 4.4% en 2023 al 5.2% en 2024. Este crecimiento responde a una menor oferta de unidades disponibles y al lanzamiento de nuevos proyectos.
Surquillo y Jesús María
Surquillo y Jesús María también destacaron con índices de absorción de 4.2% y 3.9% respectivamente en 2024, reflejando su atractivo por la conectividad y la consolidación como zonas demandadas.
Tiempos promedio de venta según el tamaño del proyecto
El tiempo de venta de un proyecto inmobiliario depende del tamaño del desarrollo y la diversidad de tipologías que ofrezca. ASEI detalla los plazos promedio:
- Proyectos de 50 unidades: Se completan en aproximadamente 16 meses, con un periodo de preventa promedio de cuatro meses.
- Proyectos de 100 unidades: Requieren cerca de 20 meses, considerando un plazo de preventa de 5 a 6 meses.
- Proyectos de más de 200 unidades: Tardan en promedio 36 meses, incluyendo una preventa de 12 meses.
Estrategias para vender unidades remanentes
Al finalizar un proyecto, es común que queden algunas unidades sin vender. En estos casos, las inmobiliarias suelen ajustar los precios para hacerlos más atractivos, siempre garantizando la rentabilidad de la inversión. Estas estrategias incluyen:
- Promociones especiales: Ofrecer descuentos o financiamiento flexible para los compradores.
- Mejoras en el equipamiento: Incluir beneficios adicionales como electrodomésticos o acabados de mayor calidad.
- Marketing dirigido: Enfocar campañas en segmentos específicos que podrían estar interesados en las propiedades remanentes.
Conclusión de ASEI sobre el mercado inmobiliario
La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú destacó que la recuperación del mercado inmobiliario de Lima depende en gran medida de la ubicación estratégica de los proyectos, la seguridad percibida y la accesibilidad financiera. Estos factores, combinados con una gestión eficiente del tiempo de venta y estrategias para manejar unidades remanentes, son clave para mantener el dinamismo en el sector.
